Ortaklığın Giderilmesi Davası: Hisseli Mülkiyetten Bağımsızlığa Yasal Çözüm

Müşterek veya iştirak halinde mülkiyet, özellikle miras yoluyla edinilen gayrimenkullerde veya ortak yatırımlarda sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Ancak bu tür ortaklıklar, zamanla hissedarlar arasında anlaşmazlıklara yol açabilmekte, mülkün etkin kullanımını veya değerlenmesini engelleyebilmektedir. İşte bu noktada Türk Medeni Kanunu'nda her paydaşa tanınan bir hak olan ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şüyu davası), mülkiyet üzerindeki belirsizliği ve anlaşmazlığı sona erdiren yasal bir çözüm sunar.

ARAK Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin bu süreçte haklarını eksiksiz bilmeleri ve doğru adımları atmaları amacıyla, ortaklığın giderilmesi davasının tüm aşamalarını ve kritik noktalarını detaylı bir şekilde açıklıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği ve Kapsamı

Ortaklığın giderilmesi davası, bir paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın, mahkeme kararıyla sona erdirilmesini talep eden bir eda davasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca, her paydaşın bu davayı açma hakkı mevcuttur ve diğer ortakların rızası aranmaz. Bu dava, özellikle ortaklar arasında paylaşıma ilişkin bir mutabakat sağlanamadığı veya malın fiziki olarak bölünmesinin mümkün olmadığı hallerde hukuki bir zaruret halini alır.

Davada Taraflar ve Görevli/Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında, dava konusu malda hukuki olarak hissesi bulunan tüm maliklerin davaya dahil edilmesi zorunludur. Davayı ikame eden hissedar "davacı", diğer tüm hissedarlar ise "davalı" sıfatını haiz olacaktır. Bu davanın yargılama yetkisi, taşınmaz mallar için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne, taşınır mallar için ise davalıların yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne aittir.

Ortaklığı Giderme Yöntemleri: Aynen Taksim veya Satış

Mahkeme, ortaklığı sona erdirirken iki temel yöntemi değerlendirir:

1. Aynen Taksim (Fiili Bölüşüm)

Bu yöntem, dava konusu malın değerinde önemli bir azalma olmaksızın fiziki olarak bölünebildiği durumlarda uygulanır. Özellikle büyük yüzölçümlü arsa veya tarlalarda bu yöntem tercih edilebilir.

• Şartlar: Aynen taksimin gerçekleştirilebilmesi için, malın fiziki niteliği, imar durumu ve hisse oranlarına göre bağımsız bölümler halinde ayrılmaya elverişli olması gerekmektedir.

• Süreç: Mahkeme, konunun uzmanı olan bir bilirkişiyi görevlendirir. Bilirkişi, malın değerini, fiziki yapısını ve hissedarların pay oranlarını dikkate alarak, her paydaşa bağımsız ve kullanıma elverişli bir pay düşecek şekilde bir taksim projesi hazırlar. Bu proje, imar mevzuatına uygunluk açısından da incelenir. Mahkeme, bilirkişi raporunu ve diğer delilleri değerlendirerek aynen taksimin uygun olduğuna kanaat getirirse, hissedarların rızasına bakılmaksızın bu şekilde karar verir.

2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin fiilen veya hukuken mümkün olmadığı ya da hissedarlardan birinin dahi aynen taksim talebinde bulunmadığı durumlarda, malın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin hissedarlar arasında paylaştırılması yoluna gidilir. Uygulamada en sık karşılaşılan yöntem budur.

• Nedenleri: Özellikle konut, dükkan gibi fiziki olarak bölünemeyen taşınmazlarda veya bölünmesi halinde değer kaybına uğrayacak mallarda bu yöntem kaçınılmazdır.

• Süreç: Mahkeme, dava konusu malın açık artırma suretiyle satışına hükmeder. Satış işlemi, kararın kesinleşmesini müteakip İcra Müdürlüğü veya yetkili Satış Memurluğu tarafından gerçekleştirilir. Satıştan önce, malın güncel piyasa değeri üzerinden bir kıymet takdiri (değer tespiti) yapılır ve bu değer üzerinden ihaleye çıkılır.

• Artırma ve Paylaşım: İki aşamalı bir açık artırma süreci yürütülür. Satış bedelinden, satış giderleri ve varsa öncelikli kamu alacakları düşüldükten sonra kalan meblağ, tüm ortakların hisse oranları nispetinde kendilerine ödenir.

Dava Sürecinde Önem Arz Eden Hususlar

1. Dava Dilekçesi ve Ekleri: Dava dilekçesinin hukuki gerekçeleri ve talepleri açıkça ifade etmesi, ekine ise tapu kayıtları, varsa mirasçılık belgesi gibi tüm ilgili belgelerin eksiksiz sunulması gereklidir.

2. Delillerin Sunumu ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, uyuşmazlığın çözümüne yönelik olarak taşınmaz üzerinde keşif icra etmekte ve ilgili alanda uzman bilirkişiler aracılığıyla raporlar tanzim ettirmektedir. Bilirkişi raporları, özellikle malın değeri ve aynen taksimin mümkün olup olmadığı hususlarında davanın seyrini doğrudan etkileyen birincil delillerdir.

3. Hissedarlar Arası Uzlaşma İmkanı: Dava sürecinin her aşamasında, hissedarların kendi aralarında anlaşarak bir paylaşım protokolü düzenlemeleri ve bu protokolü mahkemeye sunarak davayı sulh yoluyla sona erdirmeleri mümkündür. Bu yol, hem yargılama giderlerini düşürmesi hem de sürecin daha kısa sürede tamamlanmasını sağlaması açısından avantajlıdır.

4. Dava Giderleri: Ortaklığın giderilmesi davasında harçlar, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri ve avukatlık ücretleri gibi yargılama giderleri, aksine bir anlaşma veya mahkeme kararı olmadıkça, genellikle hissedarların hisse oranları nispetinde paylaştırılır.

5. Önalım Hakkının Uygulanabilirliği: Paylı mülkiyette söz konusu olan yasal önalım (şufa) hakkı, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda cebri icra yoluyla yapılan satışlarda uygulanmaz. Ancak ortaklardan herhangi biri, açık artırmada en yüksek teklifi vererek malı satın alabilir.

Hukuki Destek Neden Elzemdir?

Ortaklığın giderilmesi davaları, görünürde basit gibi dursa da, gayrimenkul değerlemesi, imar mevzuatı, bilirkişi raporlarının teknik analizi, satış sürecinin doğru takibi ve olası itirazların yönetimi gibi birçok hukuki ve teknik detayı barındırır. Bu karmaşık süreçte hak kaybına uğramamak, davanın hızlı ve lehinize sonuçlanmasını sağlamak için profesyonel hukuki danışmanlık ve temsil hayati önem taşır.

ARAK Hukuk Bürosu olarak, hisseli mülkiyete ilişkin tüm hukuki uyuşmazlıklarda müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunmaktayız. Eğer siz de ortaklığın giderilmesi davası sürecinde bir uzmandan destek alma ihtiyacı hissediyorsanız, hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.