Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Tapuya Şerhin Mülkiyet Hakkına Etkisi

Yazarlar: Av. Ahmed Yasin ARAK & Av. Nagehan ARAK

Kurum: ARAK Hukuk Bürosu

Öz

Bu çalışmada, uygulamada özellikle konut projelerinden henüz yapım aşamasındayken gayrimenkul satın alımlarında sıkça başvurulan "Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" mercek altına alınmıştır. Sözleşmenin resmi şekil şartı, doğurduğu nisbi hakkın niteliği ve bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesiyle kazandığı "kuvvetlendirilmiş nisbi hak" vasfı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde analiz edilmiştir.

1. Giriş

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, kanunen resmi şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise ileride yapılacak olan asıl satış sözleşmesinin (tapuda mülkiyet devrinin) akdedilmesini güvence altına alan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme taraflara mülkiyeti doğrudan nakletme yetkisi vermez, yalnızca bir "borçlandırıcı işlem" olarak karşılıklı edimleri ifa etme yükümlülüğü doğurur. Ancak bu nisbi hakkın, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi belirli şartların yerine getirilmesine bağlıdır.

2. Resmi Şekil Şartı ve Noterlerin Yetkisi

TBK m. 237 ve TMK m. 706 hükümleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini resen (düzenleme şeklinde) yapma yetkisi ise 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca noterlere verilmiştir.

Kritik Husus: Tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde veya emlakçı vasıtasıyla imzaladıkları "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" veya "Kapora Sözleşmesi" hukuken geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak mülkiyetin devri talep edilemez; yalnızca ödenen paranın "sebepsiz zenginleşme" hükümlerine göre iadesi istenebilir.

3. Tapuya Şerhin Fonksiyonu ve 5 Yıllık Süre Sınırı

Noterde geçerli olarak yapılan satış vaadi sözleşmesi, sadece sözleşmenin taraflarını bağlayan nisbi bir hak doğurur. Mal sahibinin taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak üçüncü bir kişiye satması halinde, vaat alıcısı yeni malikten mülkiyeti talep edebilir durumda değildir.

Bu riskin önüne geçmek amacıyla TMK m. 1009 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verildiği andan itibaren, bu hak "kuvvetlendirilmiş nisbi hak" niteliği kazanır ve taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Ancak Tapu Kanunu m. 26/8 uyarınca, şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde asıl satış (mülkiyet devri) yapılmazsa veya dava açılmazsa, bu şerh tapu müdürü tarafından resen terkin edilir (silinir).

4. Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ve geleceğe yönelik yatırımlarda mülkiyet hakkını koruyan hayati bir enstrümandır. Ancak bu sözleşmenin hukuki koruma sağlayabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması ve vakit kaybetmeksizin tapuya şerh edilmesi, beş yıllık yasal hak düşürücü sürenin de titizlikle takip edilmesi gerekmektedir.

Kaynakça

• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (Madde 706, 1009).

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Madde 237).

• 2644 Sayılı Tapu Kanunu (Madde 26).

MAKALE 2

Gayrimenkul Hukukunda Gabin (Aşırı Yararlanma) ve Taşınmazın Rayiç Bedelinin Altında Satılmasının Hukuki Sonuçları

Yazarlar: Av. Ahmed Yasin ARAK & Av. Nagehan ARAK

Kurum: ARAK Hukuk Bürosu

Öz

Bu makale, taşınmaz satış sözleşmelerinde tarafların edimleri arasındaki aşırı dengesizliği ifade eden "Gabin (Aşırı Yararlanma)" kurumunu TBK m. 28 çerçevesinde ele almaktadır. Satıcının içinde bulunduğu zor durumdan, esnetsizliğinden veya tecrübesizliğinden faydalanılarak gerçekleştirilen değerinin çok altındaki taşınmaz satışlarının iptali ve hak arama süreleri incelenmiştir.

1. Giriş

Sözleşme serbestisi ilkesi gereği, taraflar bir taşınmazın satış bedelini yasal sınırlar dahilinde serbestçe belirleyebilirler. Ancak hukuk düzeni, ahlaka ve adrese aykırı durumları korumadığı gibi, taraflardan birinin zayıflığından faydalanılarak sözleşme adaletinin açıkça zedelenmesine de müsaade etmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen gabin müessesesi, tarafların karşılıklı edimleri arasında açık bir oransızlığın bulunduğu ve bu oransızlığın sömürme kastıyla gerçekleştirildiği durumlarda zayıf tarafı koruyan bir irade sakatlığı halidir.

2. Gabinin Şartları: Objektif ve Subjektif Unsurlar

Bir taşınmaz satışında gabinin varlığından söz edebilmek için kanun koyucu hem objektif hem de subjektif şartların bir arada bulunmasını aramaktadır:

1. Objektif Şart (Edimler Arasındaki Açık Oransızlık): Taşınmazın tapuda devredildiği tarihteki gerçek piyasa değeri (rayici) ile sözleşmede kararlaştırılan satış bedeli arasında fahiş, ilk bakışta dikkat çeken bir dengesizlik olmalıdır.

2. Subjektif Şart (Zayıf Durumun Sömürülmesi): Zarara uğrayan tarafın; içinde bulunduğu zor durumdan (maddi sıkıntı, acil paraya ihtiyaç duyma), düşüncesizliğinden (hafiflik) veya tecrübesizliğinden yararlanılmış olmalıdır. Satıcının bu dezavantajlı durumunu bilen alıcının, bunu bilerek sömürme (istismar) kastıyla hareket etmesi gerekir.

3. Hak Arama Süreleri ve Sözleşmenin İptali

Gabin mağduru olan taraf, durumun niteliğine göre sözleşmeyi iptal ederek taşınmazın adına yeniden tescilini (tapu iptal ve tescil) isteyebileceği gibi, sözleşmeyi ayakta tutarak edimler arasındaki dengesizliğin giderilmesini (bedel farkının iadesini) de talep edebilir.

Yasal Süre Sınırı: TBK m. 28/2 uyarınca bu hak, aşırı yararlanmayı öğrenen (zor durumun ortadan kalktığı, tecrübesizliğin anlaşıldığı) tarihten itibaren bir yıl ve her halükarda sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren beş yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, hakim tarafından resen gözetilir.

4. Sonuç

Özellikle yaşlılık, ani gelişen ekonomik krizler veya ailevi baskılar altında taşınmazlarını gerçek değerinin çok altında devretmek zorunda kalan bireyler için gabin davası, mülkiyet hakkının iadesini sağlayan koruyucu bir kalkandır. Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerinin tespiti mahkemece atanacak SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ve bilirkişi heyetlerince netleştirilerek karara bağlanmaktadır.

Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Madde 28).

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun Gabin ve Sömürme Kastına İlişkin Kararları.

• Antalya, Gökhan, "Borçlar Hukuku Genel Hükümler", Seçkin Yayıncılık.