Paylı Mülkiyette Önalım (Şufa) Hakkı ve Taşınmaz Satışlarında Hissedarlar Arasındaki Uyuşmazlıklar

Yazarlar: Av. Ahmed Yasin ARAK & Av. Nagehan ARAK

Kurum: ARAK Hukuk Bürosu

Öz

Bu çalışmada, bir taşınmazda paydaş olan kişilerin, diğer bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde sahip oldukları yasal "Önalım (Şufa) Hakkı" TMK m. 732-734 hükümleri doğrultusunda incelenmiştir. Hakkın kullanım usulü, noter bildirimi zorunluluğu, hak düşürücü süreler ve uygulamada muvazaa (bedelde danışıklılık) iddiaları analiz edilmiştir.

1. Giriş

Müşterek (paylı) mülkiyete tabi taşınmazlarda kanun koyucu, yabancı üçüncü kişilerin mülkiyete dahil olmasını engellemek ve mevcut paydaşlar arasındaki mülkiyet bütünlüğünü korumak amacıyla yasal önalım hakkını tanımıştır. Şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, paydaşlardan birinin kendi hissesini tamamen veya kısmen bir üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara o hisseyi öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Taşınmazın yabancılara bölünmesini önleyen bu mekanizma, sıkı yasal sürelere bağlanmıştır.

2. Önalım Hakkının Kullanım Usulü ve Noter Bildiriminin Önemi

Yasal önalım hakkı, ancak ve ancak paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde tetiklenir. Paydaşların kendi aralarında yaptıkları hisse devirlerinde şufa hakkı kullanılamaz. TMK m. 733 uyarınca, satışı gerçekleştiren paydaş veya alıcı, yapılan satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.

Uygulamada sıklıkla yapılan hata, adi mektupla, şifahi olarak veya WhatsApp üzerinden yapılan bildirimlerin yeterli sanılmasıdır. Kanun koyucu, sürelerin başlaması için noter bildirimini emredici unsur olarak aramıştır. Noter bildirimi yapılmışsa, diğer paydaşlar bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde; noter bildirimi yapılmamışsa her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde şufa davasını açmak zorundadır.

3. Bedelde Muvazaa (Fahiş veya Düşük Gösterme) Engeli

Önalım uyuşmazlıklarında en çok karşılaşılan dava tipi "bedelde muvazaa" iddialarıdır. Şufa davasıyla karşılaşacağını bilen alıcı ve satıcı, diğer paydaşların hakkını kullanmasını zorlaştırmak amacıyla tapudaki satış bedelini gerçekte ödenenden çok daha yüksek (fahiş) gösterebilmektedir.

Tam tersi durumlarda ise, tapu harcını az ödemek amacıyla bedel düşük gösterildiğinde, önalım hakkını kullanan paydaş tapuda yazan o düşük bedel üzerinden hisseyi alma hakkına sahip olur. Bu durumda alıcı, "Biz harçtan kaçmak için düşük gösterdik, aslında taşınmaz daha pahalıydı" savunmasına Yargıtay içtihatları gereği kendi muvazaasına dayanamayacağı için sığınamaz.

4. Sonuç

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazdan hisse satın alacak üçüncü kişilerin, mevcut paydaşların şufa hakkı riskini göz önünde bulundurarak tapuda gerçek satış bedelini beyan etmeleri hayati önem taşır. Mevcut paydaşların ise hak kaybına uğramamak adına taşınmazın satış takvimini noter ihtarları üzerinden takip ederek üç aylık ve iki yıllık yasal süreleri aşmadan tüketici ve asliye hukuk mahkemeleri nezdinde haklarını aramaları gerekmektedir.

Kaynakça

• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu (Madde 732, 733, 734).

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin Önalım Davalarında Muvazaa ve Süre İçtihatları.

• Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, "Eşya Hukuku", Filiz Kitabevi.