Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi ve Tahliye Şartları

Yazarlar: Av. Ahmed Yasin ARAK & Av. Nagehan ARAK

Kurum: ARAK Hukuk Bürosu

Öz

Bu çalışmada, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinde düzenlenen, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı inceleme konusu yapılmıştır. Kamuoyunda "10 yıllık kiracının tahliyesi" olarak bilinen bu hakkın yasal süreleri, bildirim şartları ve uygulamada yapılan hesaplama hataları analiz edilmiştir.

1. Giriş

Türk Borçlar Kanunu, sosyal ve ekonomik gerekçelerle sözleşmenin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracıyı koruma amacı gütmektedir. Bu korumanın en somut yansıması, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimiyle sözleşmenin kendiliğinden sona ermemesi, kiracı feshetmediği müddetçe birer yıllık dönemler halinde uzamasıdır. Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasındaki dengeyi sağlamak adına kiraya verene de belirli bir süre sonunda gerekçesiz fesih hakkı tanımıştır. TBK m. 347'de düzenlenen bu hak, halk arasında "10 yıllık uzama süresi" olarak adlandırılmaktadır.

2. 10 Yıllık Uzama Süresinin Hesaplanması ve Yasal Şartlar

Uygulamada en sık yapılan hata, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 10 yıl geçmesiyle tahliye davası açılabileceğinin sanılmasıdır. Kanun metni incelendiğinde, hakkın doğması için "on yıllık uzama süresi" şart koşulmuştur.

Örnek Hesaplama: 1 yıl süreli bir kira sözleşmesinde, ilk 1 yılın bitimiyle sözleşme "uzama dönemine" girer. Gerekçesiz tahliye hakkının kullanılabilmesi için bu 1 yıllık orijinal sürenin üzerine, 10 yıllık uzama süresinin eklenmesi (1 + 10 = 11 yıl) gerekir.

Yani toplamda 11 yıl geride kalmalı ve 12. uzama yılının sonu hedeflenmelidir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise süreç farklı işlemekte, kiralamanın başlangıcından itibaren 10 yıl geçmesiyle bu hak doğmaktadır.

3. Bildirim Süresi ve Usulü

Kiraya verenin bu maddeye dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir fesih bildiriminde bulunması yasal zorunluluktur. Bu üç aylık süre, bildirimin kiracının eline ulaşması gereken son tarihi ifade eder; postaya verilme tarihi esas alınmaz. Süre ihlali yapılması halinde fesih geçersiz sayılır ve hakkın kullanımı bir sonraki kira yılına sarkar. İspat kolaylığı ve geçerlilik şartı bakımından bu bildirimin noter kanalıyla yapılması hukuki güvenliğin sağlanması açısından elzemdir.

4. Sonuç

10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye hakkı, kiraya verene haklı bir neden (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü vb.) göstermeksizin mülkünü serbest bırakma imkanı tanıyan istisnai bir haktır. Sürelerin hesabı ve ihtarname zamanlaması son derece sıkı şekil şartlarına bağlı olduğundan, mülkiyet hakkının korunması ve hak kayıplarının önlenmesi adına sürecin kanuni takvimle tam uyumlu yürütülmesi gerekmektedir.

Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Madde 347).

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Emsal Tahliye Kararları.

• Eren, Fikret, "Borçlar Hukuku Özel Hükümler", Yetkin Yayınları.