Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları ve Uygulamada Karşılaşılan Geçersizlik Halleri

Yazarlar: Av. Ahmed Yasin ARAK & Av. Nagehan ARAK

Kurum: ARAK Hukuk Bürosu

Öz

Bu makale, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği "Yazılı Tahliye Taahhüdü" kurumunu TBK m. 352/1 çerçevesinde ele almaktadır. Taahhütnamenin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için taşıması gereken zorunlu unsurlar ile uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olan "boş taahhütname" ve "tarih sonradan doldurulan" metinlerin ispat yükü problemleri tartışılmıştır.

1. Giriş

Kira bedellerindeki dalgalanmalar ve tahliye davalarının uzun sürmesi, kiraya verenleri sözleşme kurulurken güvence aramaya itmiştir. Bu güvencelerin en etkilisi, kiracının mülkü belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair verdiği yazılı taahhütnamedir. Ancak tahliye taahhüdü, kiracının barınma hakkını doğrudan etkileyen ağır bir hukuki sonuç doğurduğundan, kanun koyucu ve yargı içtihatları bu belgenin geçerliliğini son derece katı kurallara bağlamıştır. Şartlardan birinin eksikliği, taahhütnameyi tamamen geçersiz kılmaktadır.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Kriterleri

TBK m. 352/1 uyarınca, bir tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu dört şartın bir arada bulunması zorunludur:

1. Yazılı Olması: Taahhüt adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterlikçe de düzenlenebilir.

2. Kiracının Serbest İradesiyle Verilmesi: İrade sakatlığı (hile, korkutma vb.) bulunmamalıdır.

3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Boşaltılma tarihi net ve yoruma kapalı olmalıdır.

4. Sözleşmenin Yapılmasından Sonra Verilmesi: En kritik şart budur. Kira sözleşmesi imzalanırken veya imza tarihinden önce verilen taahhütnameler, kiracının müzayede (baskı) altında olduğu kabul edilerek Yargıtay tarafından kesin olarak geçersiz sayılmaktadır.

3. "Boş Tahliye Taahhüdü" Tartışması ve İspat Yükü

Uygulamada kiraya verenlerin, kira sözleşmesi imzalanırken kiracıya tarih kısımları boş bırakılmış bir taahhütname imzalattırdığı ve bu tarihleri sonradan doldurduğu sıkça görülmektedir. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları kiracılar açısından ağır bir hukuki realite içerir:

Beyaza imza (boş kâğıda imza) atan kişi, sonradan üzerinin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak aynı güçte yazılı bir delille (kesin delille) ispat etmek zorundadır.

Dolayısıyla, imza tarihinin boş olduğunu ileri süren kiracı, bu iddiasını tanıkla (şahitle) ispat edemez. Bu durum, taahhütnamenin fiilen geçerli kabul edilmesine yol açmaktadır. Ancak taahhüt tarihi ile kira sözleşmesi tarihinin aynı gün olması durumunda, belgenin baskı altında alındığı karine olarak kabul edilir.

4. Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene icra dairesi veya mahkeme kanalıyla hızlı tahliye imkanı sunan güçlü bir hukuki araçtır. Ancak belgenin hukuki niteliği, tarafların hak dengesini doğrudan etkilediğinden, sözleşme sonrası verilme şartı başta olmak üzere tüm yasal kriterlerin doğru zamanda ve doğru usulle şekillendirilmesi, her iki tarafın da hak kayıplarını önleyecektir.

Kaynakça

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (Madde 352).

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Emsal Kararları.

• İcra ve İflas Kanunu (Madde 272 - 275).